首页/二手资讯/正文

二手房市场火爆 如何对付频频违约的房主?

2016-05-03 来源:
 
点击
 
评论

[提要]近段时间来,房主涨价、违约、撤单不卖的现象频频出现,作为买房人的你是不是叫苦不迭,好不容易看好的房子,房主说不卖就不卖,不就赔个违约金么,赔了之后加价一样卖!

近段时间来,房主涨价、违约、撤单不卖的现象频频出现,作为买房人的你是不是叫苦不迭,好不容易看好的房子,房主说不卖就不卖,不就赔个违约金么,赔了之后加价一样卖!

案例一

基友近日把原来住的小房子卖了,想要在城东的东郊小镇换置一套大房,和房东谈好价,110万左右的总价成交,已经签了买卖合同,正准备过户,房东突然变卦说不卖了,并且只愿意退回2万元定金,不愿意赔当初约定的约10万元违约金!基友现在束手无策,僵持不下,四处求助……

案例分析:这种情况属于房主违约并且不愿赔偿违约金的。说不卖就不卖还不说原因,“2万块钱你拿走,反正我不卖了。”

支招:在当前这种市场下,还是建议买家先与房东进行协商,加价不多的情况下,接受加价成交,毕竟毁约重买或者上诉到法院劳神劳力;如果房东加价离谱,那就要求房东按照合同履行,赔偿违约金10万元;如果房东既不愿意履行合同,也不愿意赔偿违约金,那么就只有起诉到法院一条路了。起诉的前提条件是,买卖合同对这种违约情况有明确约定,所以大家在签合同的时候一定要慎重哦!

案例二

张先生夫妻俩在南京工作,孩子再过几年就要上小学了。他们在河西某小区看中一套二手房。房子学区不错,面积130多平米,三代人住着也宽敞。去年10月份,夫妻俩通过中介公司,与卖家刘女士签了中介合同,约定了房屋总价为370万、付款方式,以及签订正式房屋买卖合同的相关事项等。合同签订后,夫妻俩就在几天之内,分两次付了10万元定金。几天后,他们又给卖家70万元,用于卖家还清银行贷款,办理解押手续。按约定,卖家解押后,要协助张先生夫妻去银行申办贷款。不过让夫妻俩没想到的是,当天他们如约来到银行,刘女士却称有证件忘了带要回去拿,结果一去不回。此后张先生再联系刘女士,对方却提出要加价,至少10万元。在后期双方沟通时,又被抬到15万元。理由是她房价开低了。事情僵持不下,夫妻俩只好到法院起诉。

案例分析:据了解,张先生要买的这套房屋地处河西,学区内有名校,当初双方谈好的成交价格是370万元,而同一小区相同楼层面积相当的房子,标价已经达到了500万以上,低的也标到了450万元。按照合同约定,刘女士及时付给张先生20万的违约金,房子重新卖也能多赚60万。

支招:在当前市场形势下,在购买这种热门地段的总价比较高的二手房时,建议买房人定金尽量多付。因为,一般情况下,违约金是定金的2倍,一般不超过房屋总价的30%,买房人多付定金,也能提高房主违约的成本,尽量避免类似违约案件的发生。

像张先生这种已经发生的,只有想办法跟房主协商拿回自己的首付款和违约金,协商不成就只能诉诸法律。

总之,在这种卖方市场下,买房子一定要多留个心眼,可能的情况下,一定要速战速决,尽早过户,只要已经网签送件,卖家想要毁约也没有办法啦!

另外,很多买房人在签合同的时候不注意看合同条款,导致最后遭遇违约欲哭无泪,想要起诉却无据可依!所以,在这里提醒大家,签合同时候一定要多留一个“心眼”!

签合同要多留个“心眼”

一、确认基本信息的真实性和有效性

除了房屋产权和手续要齐全外,还要验证这些信息是否真实、有效。

1.房产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况,需要出具有法律依据的公证委托书。

2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。

3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明。

4.房屋权属要明确注明,要填写产权人和共有权人姓名。

二、约定总房款、税费和付款方式

1.付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间。注意,需要贷款的要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。

2.交易税费。理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税、土地出让金,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。

需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。

三、确定交房细节

1.明确具体交房时间。时间要写精确日期,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠,如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清,如果因房主未及时还清拖欠费用,所造成的影响应承担什么责任。

四、明确违约责任

房产交易是件大事,为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失,必须明确违约责任。

1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。

2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。

3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。(1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因,不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。

五、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

六、其他注意事项

不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:

1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。

2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。

3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。


网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部